Der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist für viele ein großes Ziel. Doch wie geht man in der Schweiz konkret vor, um ein Eigenheim zu kaufen? In diesem Blogbeitrag erklären wir, welche Schritte notwendig sind, welche finanziellen Anforderungen zu beachten sind und was es noch alles zu bedenken gibt.
- Die finanzielle Grundlage:
- Eigenkapital und Finanzierung
Der erste und wichtigste Punkt beim Kauf eines Eigenheims in der Schweiz ist die Finanzierung. In der Regel benötigen Käufer mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital. Diese 20% setzen sich aus verschiedenen Quellen zusammen, beispielsweise Eigenersparnissen, einer Lebensversicherung oder einem 3. Säule-Konto (private Vorsorge).
Die Banken verlangen oft, dass mindestens 10% des Eigenkapitals aus „freiem“ Geld kommt, also nicht aus bestehenden Vorsorgemitteln. Der Rest kann durch private Ersparnisse oder sogar durch eine sogenannte „Familienbürgschaft“ gedeckt werden.
Die restlichen 80% des Kaufpreises werden durch ein Hypothekendarlehen finanziert. Dieses Darlehen wird in der Regel zu einem günstigen Zinssatz angeboten, jedoch hängt der genaue Zinssatz von der Bonität des Käufers und der Höhe des Eigenkapitals ab.
- Die Tragbarkeit der Hypothek: Wie viel Darlehen kann ich mir leisten?
Neben dem Eigenkapital ist die Tragbarkeit der Hypothek ein weiterer wichtiger Faktor beim Kauf eines Eigenheims in der Schweiz. Die Tragbarkeit beschreibt, wie viel Hypothek ein Käufer sich im Verhältnis zu seinen Einkünften leisten kann.
In der Schweiz gehen Banken bei der Berechnung der Tragbarkeit in der Regel von einem Zinssatz von 5% aus, auch wenn der tatsächliche Zinssatz momentan deutlich niedriger ist – zum Beispiel bei etwa 1,5%. Diese konservative Berechnung dient dazu, Käufer auf mögliche zukünftige Zinssteigerungen vorzubereiten und sicherzustellen, dass sie die monatlichen Belastungen auch bei steigenden Zinsen noch tragen können.
Die Faustregel besagt, dass die jährlichen Kosten für Zinsen, Amortisation (Rückzahlung) und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Bruttoeinkommens ausmachen sollten.
Beispiel: Eigenkapital und Tragbarkeit bei einem Kaufpreis von 1 Mio. CHF
Nehmen wir an, Sie möchten ein Eigenheim im Wert von 1 Million CHF kaufen. Was bedeutet das konkret für Eigenkapital und Tragbarkeit?
Eigenkapital:
Laut den üblichen Anforderungen müssen Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. CHF wären das also 200’000 CHF Eigenkapital. Davon könnten 10% (100’000 CHF) aus Ihrer 3. Säule oder einer Lebensversicherung stammen, der Rest (100’000 CHF) muss in bar oder als Ersparnis vorhanden sein.
Hypothek:
Die restlichen 80% des Kaufpreises, also 800’000 CHF, würden durch ein Hypothekendarlehen finanziert.
Amortisation:
Die Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren auf maximal 65% des Kaufpreises reduziert werden. Das bedeutet, die Hypothek muss von 800’000 CHF auf 650’000 CHF sinken.
Die jährliche Amortisation berechnet sich als Differenz zwischen dem ursprünglichen Hypothekenbetrag und dem Endbetrag nach 15 Jahren:
800’000 CHF – 650’000 CHF = 150’000 CHF
Diese 150’000 CHF müssen in den 15 Jahren zurückgezahlt werden. Das bedeutet, die jährliche Amortisation beträgt 10’000 CHF pro Jahr (monatlich: 833 CHF).
Nebenkosten:
Nebenkosten wie Notariatsgebühren, Steuern, Grundbuchgebühren und Versicherungen werden üblicherweise mit 1% des Kaufpreises kalkuliert. Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. CHF sind das also 10’000 CHF (die Nebenkosten belaufen sich auf etwa 250 CHF monatlich).
Tragbarkeit (mit 5% Zinssatz):
Die Tragbarkeit beschreibt, wie viel Sie sich an Hypothekarschulden leisten können. Hier nehmen wir die Bankberechnung mit dem Zinssatz von 5%.
Zinsen (mit 5% Zinssatz):
800’000 CHF * 5% = 40’000 CHF pro Jahr
(monatlich: 3’333 CHF).
Amortisation (10’000 CHF jährlich):
10’000 CHF pro Jahr
(monatlich: 833 CHF).
Nebenkosten (10’000 CHF jährlich):
10’000 CHF pro Jahr
(monatlich: 833 CHF).
Insgesamt ergeben sich jährliche Belastungen von etwa 60’000 CHF (40’000 CHF Zinsen + 10’000 CHF Amortisation + 10’000 CHF Nebenkosten). Monatlich wären das rund 5’000 CHF.
Damit Ihre monatlichen Kosten von 5’000 CHF tragbar sind, sollte Ihr monatliches Bruttoeinkommen mindestens 15’000 CHF betragen (5’000 CHF * 3), um die 33%-Faustregel zu erfüllen.
Tragbarkeit bei effektivem Zinssatz von 1,5%:
Bei einem tatsächlichen Zinssatz von 1,5% würden die jährlichen Zinsen nur 12’000 CHF betragen (monatlich: 1’000 CHF). Die Gesamtkosten (Zinsen + Amortisation + Nebenkosten) würden sich auf rund 23’000 CHF pro Jahr belaufen (monatlich: 1’917 CHF). In diesem Fall genügt ein monatliches Bruttoeinkommen von etwa 5’750 CHF, um die Hypothek tragbar zu halten.
- Der Kaufprozess: Vom Suchen bis zum Vertragsabschluss
Der Weg zum Eigenheim beginnt mit der Suche nach passenden Immobilien. Hier lohnt es sich, verschiedene Quellen zu nutzen: Immobilienportale im Internet, Zeitungsanzeigen, aber auch Makler und direkte Anfragen bei Banken oder Gemeinden.
Sobald eine passende Immobilie gefunden ist, erfolgt die Besichtigung und eine genaue Prüfung des Objekts. Dabei sollten mögliche Mängel und der Zustand der Immobilie berücksichtigt werden. Ein Gutachten durch einen Experten kann hier sehr hilfreich sein.
Ist die Entscheidung für ein Objekt gefallen, folgt der Kaufvertrag. Dieser wird normalerweise durch einen Notar oder eine Bank abgewickelt und muss von beiden Parteien unterzeichnet werden. Es ist wichtig, alle Vertragsbedingungen genau zu prüfen, insbesondere in Bezug auf die Finanzierung und die vertraglichen Verpflichtungen.
Fazit: Eigenheim in der Schweiz – eine langfristige Entscheidung
Der Kauf eines Eigenheims in der Schweiz ist eine große Entscheidung, die gut überlegt sein will. Neben der finanziellen Absicherung und der Tragbarkeit der Hypothek sind auch der Kaufprozess und die langfristigen Verpflichtungen wichtig. Wer frühzeitig seine Finanzen plant und sich gut informiert, kann den Traum vom eigenen Zuhause verwirklichen.
